Свежее наследство при покупке квартиры какие риски

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

Текст: «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Не пропустите:

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

«Свежее наследство» — сделка с высокими рисками

Среди риэлторов и покупателей жилья существует мнение, что покупка квартиры, доставшейся по наследству, таит в себе повышенные риски. Особенно если это «свежее» наследство, срок владения которым не превысил трех лет. Обоснованы ли такие суждения? Что делать, если квартира мечты продается почти сразу после того, как была получена в наследство?

«Свежее» наследство – повышенные риски

На рынке недвижимости нередки ситуации, когда риэлторы не включают наследные квартиры в выборку, предназначенную для покупателя, и отказываются показывать такие объекты. Специалисты считают, что риски для покупателя слишком велики. Он может утратить право собственности или получить его с ограничениями уже после передачи денег и совершения сделки. И отчасти риэлторы правы. Рассмотрим самые частые проблемы «свежего» наследства.

1. «Неучтенные» наследники

При покупке недвижимости, полученной в наследство, самый большой страх будущего собственника – это возможное появление новых наследников и оспаривание сделки. Снизить риски поможет дополнительная проверка квартиры и анализ документов. Если квартира досталась в наследство по завещанию, нужно изучить его на предмет наличия в нем других лиц, кроме продавца. Если в завещании указаны другие наследники, продавцу необходимо предоставить нотариальные отказы от наследства. При их отсутствии и отказе продавца предоставить информацию о наследниках есть повод усомниться в чистоте сделки и, возможно, даже оказаться от покупки. «Потерянные» родственники могут объявиться в самый неподходящий момент, тогда судебная тяжба и потеря денег будет вполне реальной перспективой.
Согласно закону, вступить в наследство необходимо до истечения шести месяцев после наступления смерти завещателя. Если найдутся наследники, по уважительным причинам пропустившие этот срок, они могут сделать это позже.

2. Обязательные наследники

Существует круг лиц, которые вправе рассчитывать на долю наследства, независимо от того, были ли они указаны в завещании. Тем более, в ситуациях, когда не было завещания, и наследование произошло по закону. Это несовершеннолетние дети наследодателя (в том числе от других браков или внебрачные с признанием отцовства), нетрудоспособные родители, дети, супруг, лица на иждивении. Самостоятельно получить полную информацию о таких членах семьи умершего практически нереально. Продавец просто может умолчать о родственниках наследодателя, которые могут в дальнейшем заявить о своих правах.

3. Признание завещания недействительным

Это достаточно сложная, но вполне осуществимая процедура. Если будет доказано, что при подписании завещания наследодатель был недееспособным, имел психические отклонения или его заставили это сделать угрозами или обманом, – это серьезный повод для признания документа недействительным. Время в данном случае работает на покупателя. Чем больший срок прошел с момента вступления в наследство, тем сложнее доказать его неправомерность. Существуют сроки давности по оспариванию завещаний: 1 год – для доказательства подписания завещания обманным путем и 3 года – для недееспособных лиц.

Стоит ли покупать наследственную квартиру: риски и особенности сделки

Примерно так нередко выглядит диалог покупателя и продавца, когда выясняется, как именно недвижимость попала в собственность. Покупка квартиры, доставшейся по наследству – что это, лакомый кусочек с хорошим дисконтом или лишняя головная боль? Все чаще ко мне обращаются клиенты с просьбой сопроводить сделку купли-продажи наследственной недвижимости. Безусловно, ситуации разные, и говорить о том, что приобретать унаследованные квартиры не стоит – нельзя. Это непрофессионально и, главное, не соответствует действительности. Да и сама реальность такова, что количество на рынке квартир, полученных по наследству, постоянно растет. В перспективе смены поколений скоро не останется жилья, в истории которых не было ни одного процесса наследования.

Поэтому я решила объединить все часто задаваемые на эту тему вопросы в одну статью. Разберем, какие есть риски у покупателя наследственной квартиры, как не остаться без денег и жилья, не попасть на судебное разбирательство, что спросить перед сделкой у продавца и в каких ситуациях лучше пройти мимо, каким бы внешне привлекательным не казался объект.

Покупка унаследованной квартиры: риски и подводные камни

Разберем подробнее, как возникает право собственности при наследовании недвижимости и какие бывают наследники. Иными словами – на что обратить внимание при изучении документов и истории приглянувшегося жилья.

Завещание — не панацея

Знакома ли вам фраза «Находясь в здравом уме и твердой памяти, завещаю…»? Чаще всего по фильмам, я полагаю. Так вот, в киноискусстве последующее после этих слов волеизъявление наследодателя считается непререкаемым и неоспоримым. То есть, как решил разделить свое наследство человек, кому что раздать, то именно так этот процесс и должен состояться. И кто-то получает все, а кто-то остается без гроша, с ненавистью в сердце. Для драмы — самое то.

В реальности завещание как документ не является железобетонной бумагой. Есть ряд лиц — так называемые обязательные родственники. Даже если их по каким-либо причинам не включили в завещание, они все равно проходят «вне конкурсной программы». То есть свою долю они получают в обязательном порядке. Эта норма была прописана еще в Римском праве и сегодня несовершеннолетние и нетрудоспособные дети умершего, а также нетрудоспособные родители и супруги, иждивенцы защищены законодательно. Полный их список приведен в статье 63 Гражданского кодекса.

«Брат мой! Я так давно тебя искала. » Истории в духе бразильских сериалов

Завещание может быть оспорено в суде, если оно нарушает права одного из родственников, которые были бы в полной мере удовлетворены при обычной процедуре наследования. И это как раз вопрос о внезапно появившихся родственниках первой очереди. К примеру, это внебрачные дети, которые могут документально подтвердить родство с умершим. О них, может быть, и сам умерший не знал — мало ли какие в жизни командировки да курортные романы были. Но факт остается фактом — суд встанет на сторону обделенного. И тогда разделенное имущество придется делить снова, и по-другому. Сюда же стоит отнести знаменитых по все тем же фильмам «умерших», а потом внезапно оживших родственников. Такое редко, но тоже бывает в реальности, создавая, в основном, драматичные ситуации.

К чему такой длинный разговор о завещании и его несовершенстве? К тому, что первый совет для тех, кто нашел среди наследованного жилья подходящий вариант и решил его приобрести — подождать, пока наследники переломают копья. И выждать три года. Да, срок немалый, но важный, потому что гарантированных способов, как доказать отсутствие прочих законных наследников, просто не существует.

Свежее наследство? Придержите лошадей!

Дело в том, что по закону на решение всех наследных вопросов и вступление в право наследования собственникам дается три года. То есть по завершению этого срока претензии к собственнику и его имуществу от новых или неучтенных наследников уже будут недействительны. Конечно, есть прецеденты, когда судебные разбирательства все же происходят, и решение зависит от множества факторов. Но практика показывает, что если наследник-собственник продает жилье, которым владеет более трех лет, то с ним уже можно иметь дело, не опасаясь появления на пороге незваных гостей, требующих свою долю. Мы не берем в расчет юридические тонкости, по которым суд может восстановить в правах наследования неучтенного родственника даже через 15 лет. Все это исключения. В общей массе случаев наследованная квартира после трехлетнего периода становится прозрачным лотом на рынке.

Резюмирую риски покупки квартиры по наследству, когда можно лишиться жилья:

• «Свежее» наследство — большой риск приобрести квартиру, на которую могут претендовать неучтенные родственники или те из обязательных, которых ущемили в правах при разделении имущества по завещанию. После трех лет с момента вступления в наследство споры об имуществе теряют свою силу.
• Сделка может быть оспорена в случаях, если проведена с нарушением законодательства или при оспаривании условий завещания его участниками и родственниками умершего.
• Недееспособный собственник или принуждение к подписанию — любой документ можно сфабриковать или заставить человека подписать «нужные» бумаги. В случае, если факт подлога будет доказан либо представлены доказательства невменяемости наследодателя, то сделка по приобретению квартиры может быть признана ничтожной, и покупатель может потерять не только жилплощадь, но и зачастую деньги за квартиру.
• Неучтенные наследники, обязательные наследники, пропавшие без вести, но «чудом» вернувшиеся — все они вправе оспорить как завещание, так и сделки с имуществом умершего. Недостойные наследники, которые умышленно совершали противоправные действия против наследодателя или кого-то из его наследников, действовали против последней воли завещателя – и они также после смерти собственника могут оспорить свое право.
• Пожизненные жильцы — нетрудоспособные родственники и иждивенцы, которые по завещанию имеют право проживать на наследуемой жилплощади. И обеспечение их долями, вывод из документов по жилью сопровождается множеством трудностей.
• Обременение, наложенное на жилье — коммунальные долги, ипотека, арест и прочее. Отсутствие требуемой записи в ЕГРН, утаивание или просто утеря документа, связанного с обременением, однозначно влечет за собой неприятные и плачевные последствия для покупателя.

Но если квартира все-таки, запала в душу настолько, что вы готовы окунуться в это болото с головой, то следующий блок поможет вам оттуда вынырнуть с победой. Что нужно узнать или с кем поговорить, чтобы учесть все ловушки наследного жилья?

Первым делом, первым делом — документы! Что проверить при покупке наследственной квартиры (список)

1. Изучение бумаг — первооснова в решении приобрести конкретную жилплощадь. Возможно, что уже там вскроются нюансы, которые смогут вас уберечь от дальнейшего разочарования. Выписка из ЕГРН и свидетельство о праве на наследство расскажут о многом. Последнее — единственный документ, являющийся основание для получения квартиры в наследство.
2. Паспортные данные и наследника должны побуквенно совпадать во всех документах. И чтобы без помарок, это важно. Стоит добавить сюда историю квартиры, архивные документы по переходу права собственности, технический паспорт, экспликацию помещений, данные по обременению квартиры.
3. Последние квитанции ЖКХ помогут убедиться в отсутствии задолженностей за коммунальные услуги. Хотя, по общим правилам новый собственник будет отвечать только за долги по капремонту, а не по всем задолженностям, это все равно неприятный подарок новому владельцу.
4. Выписка из домовой книги покажет количество прописанных в квартире людей или их отсутствие. Это важно, потому как вопрос с описанными ранее пожизненно проживающими родственниками и вписанными в завещание, всплывет тут же, на этом этапе проверки.

«Это вы продаете славянский шкаф?»: что спросить у собственника

Ряд вопросов необходимо задать и продавцу. Порой от его честности и порядочности зависит количество кругов ада, которые придется пробежать, чтобы собрать нужные сведения о желаемом объекте недвижимости. Как давно собственник вступил в наследство? Семь месяцев, год, три? Причина продажи — также немаловажный вопрос. По уверенному или сбивчивому ответу можно предположить — настоящий собственник перед нами или, к примеру, делец из черных риэлторов. Последние, кстати, очень часто пользуются схемой с продажей недвижимости умерших. Оперативная подделка документов и свидетельство о праве собственности, слишком привлекательная цена с большим дисконтом, умелые качества продажника — и счастливый покупатель, ослепленный преимуществами, через некоторое время владения обнаруживает родственников усопшего с настоящими документами. И законные представители через суд с легкостью отбирают жилье обратно. А денежки тю-тю. Черные риэлторы — еще один мощный фактор, который пугает и отталкивает покупателей от покупки наследованного жилья.

Каким образом досталась собственнику квартира? По завещанию или по закону — эта информация позволит понять, с чем можно столкнуться далее. О некоторых «острых углах» завещания я писала выше.

Далее, у продавца необходимо выяснить наличие и количество родственников, входящих в число наследников. Не лишним будет собрать данные о них, чтобы иметь возможность поговорить с ними лично. Это позволит не только выяснить истинный настрой дольщиков, но и объединить усилия в продаже квартиры. Нередки случаи, когда собственники не могут договориться между собой, из-за их споров жилплощадь не продается десятилетиями. А преимущество реализации целой квартиры и последующего разделения денежных средств может ускорить процесс продажи.

«А вы, простите, наследник какой очереди?» — этот вопрос, несомненно, требует внимания покупателя. Всего есть восемь очередностей наследования от супругов и детей до государства в качестве конечного наследника имущества россиян. И каждая последующая очередь может вступить в наследование только при отсутствии претендентов предыдущего порядка либо при наличии отказных писем, заверенных нотариусом от них же.

В интересах покупателя выяснить, кто сейчас на очереди получения наследства, сколько всего наследников, претендующих на собственность в данный момент. А также, есть ли отказы от наследства родственников — потенциальных наследников.

Как здорово, что все мы здесь сегодня собрались

Зачастую самый действенный способ собрать информацию о квартире, текущем состоянии, юридическом статусе, собственниках и прочее — это пообщаться со всеми родственниками, а также опросить соседей. Соседи могут рассказать, кто проживал в квартире, кто часто бывал в гостях, поведают о других членах семьи. Именно соседи являются отличным «новостным каналом», так как в курсе всех бытовых конфликтов жильцов за стенкой или по площадке.

Квартирный вопрос испортил многих, поэтому родственники на станут скрывать плохое друг о друге. Есть шанс, что так вы получите исчерпывающую информацию о квартире и наследниках.

Еще один замечательный способ собрать информацию о собственнике, которым пользуются и различные ведомства в том числе – открытые источники. Да-да, вы все правильно поняли – всевозможные соцсети вам в помощь. Можно немного поиграть в детектива и за один вечер узнать о собственнике больше, чем он планировал сообщить – фото, геотеги, открытые списки друзей, указанные родственные связи – все это в умелых руках собирается в складную картину, на которой можно обнаружить не обозначенных ранее потенциальных наследников.

Советы и лайфхаки риэлтора, как обезопасить себя при покупке наследственной квартиры

Как оградить себя от проблем при покупке наследованной квартиры? Просто найдите менее проблемное жилье. Однако, если условия просто великолепны и идеальны для вашей семьи, то, помимо тщательного изучения документов, наследников, стоит учесть несколько важных факторов.

• Риэлторы и юристы советуют прописывать полную стоимость квартиры в договоре. Никаких сокрытий от налогов, махинаций с занижением не нужно придумывать. Наследованная квартира — это тот еще кот в мешке, с которым любое разбирательство обязательно закончится судом. А суд, в свою очередь, постановит выплатить именно ту сумму, которая была указана в договоре, поэтому, в случае с изъятием квартиры, покупатель хотя бы вернет всю сумму обратно.
• Сделка должна проводиться через нотариуса. Это гарантия того, что документы и их подлинность будет проверена досконально. Нотариус не может и не должен искать и проверять наличие всех наследников усопшего, но предоставленные свидетельства, выписки и договоры он заверит. Тем самым возьмет на себя полную ответственность за свою работу. В суде это достаточно надежная защита.
• Не лишним будет оформить титульное страхование. Да, это недешево, но покупатель будет защищен законом. Основная задача данной процедуры — это страхование финансовых рисков, в котором страхуется не объект недвижимости, а право собственности на него. Ecли пocлe peгиcтpaции дoкyмeнтoв в Pocpeecтpe пoявятcя тpeтьи лицa, кoтopыe oбpaтятcя в cyд и ocпopят вaшe пpaвo coбcтвeннocти, вы пoлyчитe кoмпeнcaцию oт cтpaxoвoй кoмпaнии. Страховые компании досконально изучают документы и могут отказать в страховании, если их риски высоки. В обратном случае, быстрое оформление страхового полиса скажет о том, что объект недвижимости документально и всесторонне надежен, а сделка будет прозрачна и юридически чиста.
• Если сделка состоится, то в договоре купли-продажи желательно разместить пункт, в котором продавец заверяет покупателя, что не знает о существовании других наследников. И, в случае появления последних, он обязуется взять все риски и ответственность на себя. Сюда же можно включить существенные штрафные санкции за ложность таких заверений. От появления неучтенных родственников это все же не спасет, но в суде будет проще доказать то, что продавец ввел вас в заблуждение при продаже недвижимости. Этот, пункт, кстати, уже на стадии оформления может выявить недобросовестного продавца — кто же по собственному желанию будет брать ответственность за заведомое вранье?

Извечный вопрос — а стоит ли?

Если коротко резюмировать сегодняшний материал, можно однозначно ответить — покупатель несет определенные риски, желая купить унаследованную кем-то квартиру. Лучше поискать что-то другое. И закрыть тему, в страхе разбежавшись.

Но, с другой стороны нужно понимать, что таких квартир становится сейчас все больше и об этом говорят последние исследования рынка. Количество наследованных квартир в будущем будет только расти, и в скором времени почти каждая квартира на вторичке будет иметь запись наследования в своей истории.

Соответственно, покупка такого жилья должна стать обычной практикой. С исключениями в виде большего количества документов, изучения очередей наследования, записей в завещании и прочей документации, связанной с правами наследования того или иного собственника.

Квартиры могут быть очень привлекательными, как по расположению, конфигурации, так и по цене — на рынке «свежие» наследованные квартиры предлагаются с 10-15% дисконтом от рыночной стоимости. При покупке такой жилплощади никто не застрахован от недобросовестных риэлторов или собственников, сложностей с правами наследования и оспариванием долей в завещании. А также высокой вероятности внезапного появления на пороге «потерянных» сестры Кати или дяди Федора из Бугульмы. Чтобы избежать всех этих напастей, нужно внимательно и неспешно разобраться в документации и заручиться надежной юридической поддержкой или довериться опытному риэлтору, который уже на начальном этапе сможет оградить вас от больших неприятностей в будущем.

Доверяйте надежным защитникам и будьте внимательны сами при выборе нового жилья!

Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.