Ограничения в использовании и застройке участков в охранных зонах объекта культурного наследия (ОКН)
1. Участок в охранной зоне объекта культурного наследия? Нужно изучить требования законов
Владельцы и покупатели зданий, сооружений и земельных участков, расположенных вблизи:
- знаменитых памятников
- исторических архитектурных комплексов и парков
- достопримечательных и памятных мест
должны знать о том, что использование земельных наделов, их застройка, реконструкция уже существующей недвижимости может проводиться с некоторыми ограничениями. Иногда реализация хотя бы части таких планов полностью запрещается.
Ограничение прав связано с расположением участков по соседству с объектами культурного наследия (ОКН). Они подлежат государственной охране. Над ними ведётся государственный надзор. Организация их защиты и сохранения ОКН является задачей федеральных, региональных и муниципальных властей, а обязанностью собственников недвижимости становится выполнение установленных регламентов.
Вокруг ОКН формируются «особые территории» – режимные охранные зоны, создающие ограничения в использовании и застройке земель. Границы территорий каждого ОКН и его охранных зон определяются при их проектировании.
Зона охраны и защитная зона памятника – это 2 из 28 зон с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). В составе ЗОУИТ присутствует также охранная зона особо охраняемой природной территории объектов, относящихся к памятникам культуры, оценённым по природным критериям. В их числе:
- государственные природные заповедники
- национальные парки
природные парки - памятники природы
Перечень «особых зон» представлен в статье 105 ЗК РФ, введённой федеральным законом №342-ФЗ от 03.08.2018. Сведения о таких зонах вносятся в ЕГРН.
После вступления в силу изменений в Градостроительный и Земельный кодексы РФ и новых Правил уведомления владельцев недвижимости о сносе недвижимости (Постановлением Правительства РФ №588 от 13.05.2019) размеры особых зон, условия капитальной застройки земельных участков в ЗОУИТ претерпели существенные перемены.
Некоторые дома, дачи, недостроенные объекты, любые другие строения и сооружения, попавшие в границы ЗОУИТ, в том числе в границы ОКН, установленные до 4 августа 2018 года, могут быть снесены или приведены в соответствие с ограничениями использования участков и объектов, если они оказались внутри вновь установленной зоны.
Застройщики не смогут оформить права на уже построенные объекты по той причине, что строения оказались в охранных зонах. В лучшем случае, оформить права на объекты им удастся только после проведения ряда согласований.
Если недвижимость находится в ЗОУИТ, режим которой запрещает или ограничивает нахождение объектов капитального строительства, то власти обязаны их выкупить. Правообладатели «особых зон» или местные власти в таких случаях должны проинформировать собственников и нанимателей о нарушении закона по электронной или обычной почте, указав в уведомлении:
- сведения:
- о документе, по которому устанавливается зона с особыми условиями использования территорий
- о документе, непосредственно определяющем режим особой зоны
- о правообладателе объекта, размещение которого вызывает необходимость установления ЗОУИТ
- об органах государственной власти или местного самоуправления, обязанных возмещать убытки, связанные со сносом или необходимой реконструкцией жилых и нежилых строений
Сообщение также размещается на официальном сайте органа госвласти или местного самоуправления, принявшего решение об установлении «особой зоны», в других официальных источниках (статья 55 поправок в ГрК РФ).
Собственники «старых» зданий, застройщики объектов, расположенных в ЗОУИТ, получившие разрешение на строительство до 4 августа 2018 года, обязаны подать заявление об установлении или изменении ЗОУИТ в уполномоченные органы до обращения за выдачей разрешения на строительство. Сделать это нужно до 01.01.2022 г. (части 17,18 статьи 26 ФЗ № 342).
Если разрешение на строительство не требуется, то с заявлением необходимо обратиться не позднее 5 дней со дня утверждения проектной документации ( пункты 13 и 15 статьи 106 ЗК РФ).
Покупателям недвижимости, помимо изучения правоустанавливающих документов, а также сведений ЕГРН, рекомендуется ознакомиться с информацией о ЗОУИТ. Не исключено, что нахождение объекта в охранной зоне ОКН может повлиять на невозможность его использования.
На землях в границах охранной зоны ОКН градостроительные регламенты устанавливают особый вид ограничений градостроительной и хозяйственной деятельности.
В обычной ситуации, когда земельный надел не попадает в охранную зону ОКН, его собственник может возводить на нём жилой дом, производственное или бытовое здание, строение или сооружение, соответствующее целевому назначению и разрешённому использованию участка, с соблюдением требований градостроительного регламента.
При введении режима охранной зоны собственник участка лишается права на его застройку без получения дополнительного разрешения государственного органа власти, занимающегося охраной культурных памятников:
- КГИОП в Санкт-Петербурге
- Департамент по охране и использованию памятников истории и культуры Правительства Ленинградской области
- Главное управление культурного наследия Московской области
- Комитет по охране объектов культурного наследия Томской области
- т. д.
Выяснить наличие или отсутствие ограничений на участке можно несколькими способами:
- используя кадастровый номер земельного участка, на Публичной кадастровой карте:
- определить расположение участка в слое «Зоны с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ)»
- определить: находится или или участок в ЗОУИТ
- РГИС в Санкт-Петербурге
- ИАИС ОГД в Москве
- МГИС в Волгоградской области
- т. д.
- карту границ ЗОУИТ
- карту границ зон объектов культурного наследия
Исключить проблемные ситуации при строительстве, реконструкции поможет знание о том, какие именно обременения накладываются на участки, находящиеся вблизи ОКН, какие возможности в их использовании и застройке установлены федеральным и региональным законодательством, а также ПЗЗ, действующими в муниципальном образовании.
2. Значение объектов культурного наследия
Объекты культурного наследия (ОКН) – значимые для современного и будущих поколений памятники истории и культуры, созданные в ходе исторических событий, происшедших со времени зарождения цивилизации до всех дальнейших этапов её развития.
Их роль и высочайший потенциал, с позиции истории, археологии, искусства, архитектуры, науки и техники, безмерны. Эти подлинники невозместимой ценности представляют всеобъемлющее хранилище достоверной информации о прошлом и грандиозный капитал социальной и духовной культуры общества.
Утраты культурного наследия невосполнимы. Человечеством осознана необходимость его защиты и сохранения.
Российская Федерация является участником международной Конвенции об охране Всемирного культурного и природного наследия, принятой 17 сессией Генеральной Конференции ЮНЕСКО 16 ноября 1972 года.
На 2019 год в России зарегистрированы в ЮНЕСКО 29 объектов:
- 3 из них расположены на территории нескольких государств (являются трансграничными)
- 7 из них признаны шедевром человеческого гения
- 11 объектов были оценены по природным критериям, а 4 из них признаны природными феноменами исключительной красоты и эстетической важности
Не менее исключительную ценность представляют и другие памятники, относящиеся по своей категории к ОКН федерального, регионального и местного (муниципального) значения.
Забота об историческом и культурном наследии России является обязанностью каждого гражданина РФ, закреплённой Конституцией РФ (пункт 3 статьи 44). Связана она, в частности, с использованием и застройкой земельных участков, расположенных вблизи ОКН.
Признаки ОКН
Признаки объектов культурного наследия:
- отнесение к недвижимому имуществу:
- объект недвижимости (здание, сооружение, конструкция)
- территория, прилегающая к объекту
Виды ОКН
- объекты археологического наследия:
- все следы человеческого обитания вместе с движимым культурным материалом
- места проявления деятельности человека (покинутые строения и руин всех видов, включая подземные и подводные
- места бытования народных художественных промыслов
- центры исторических поселений
- фрагменты градостроительной планировки и застройки
- памятные места
- культурные слои, остатки построек древних городов, городищ, селищ, стоянок
- места совершения религиозных обрядов
- природные и культурные ландшафты, представляющие собой ценность в связи с красотой или интересом с точки зрения истории, археологии, этнологии или антропологии
Весь перечень видов объектов культурного наследия представлен в разделе «документы» в правой части этой страницы.
Реестр ОКН
Информация об ОКН, их территориях, зонах охраны выкладывается на портале открытых данных Министерства культуры РФ «Сведения из Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации» (ЕГРКН). Этот источник сведений является главным.
Физические и юридические лица могут получить выписку из этого реестра, обратившись в федеральный или региональный орган охраны объектов культурного наследия.
В российских регионах и муниципалитетах ведётся учёт и составляются перечни видов ОКН регионального и местного значения.
Проверить наличие объектов культурного наследия, который, возможно, находится рядом с земельным участком, можно на сайте opendata. mkrf. ru.
Выявленные ОКН
Если в историко-культурных памятниках усматриваются признаки объекта культурного наследия, но решение о включении их в реестр ОКН ещё не принято, то они являются выявленными объектами культурного наследия.
Выявленные ОКН наделяются:
- территорией
- зоной охраны
- режимом использования земель
Они подлежат государственной охране до принятия решения о включении в ЕГРКН или решения об отказе во включении по итогам государственной историко-культурной экспертизы.
Исключение из состава выявленных ОКН может произойти по причине недостоверности сведений о памятнике как о выявленном объекте культурного наследия.
Сохранение и защита ОКН
Способы сохранения ОКН основаны на использовании действенных мер, обеспечивающих максимально возможную физическую и визуальную сохранность памятника:
- предотвращение изменения облика и интерьера
- исключение внешних факторов, способных причинить вред
- защита от любых негативных воздействий
Вокруг ОКН устанавливаются зоны охраны, а в каждой из них – особые режимы использования. Градостроительная деятельность в этих зонах разрешена, но, вместе с тем, ограничена требованиями защиты и сохранения состояния, зрительного восприятия и роли соседа-памятника (ФЗ № 73-ФЗ).
Охранные зоны подразделяются на подзоны. Градостроительные регламенты подзон детализируют ограничения в использовании земельных участков и конкретизируют параметры их застройки.
На территории ОКН:
- запрещено капитальное строительство
- ведущаяся на ней хозяйственная деятельность не должна причинять им вред
- ремонт существующих исторических зданий и сооружений и других видов объектов наследия должен проводиться с сохранением внешнего вида ОКН
Территория ОКН и территория зоны охраны памятника культурного наследия не идентичны:
- территория ОКН – это исторически сложившийся земельный участок, на котором расположен объект (выявленный объект) культурного наследия
- зона охраны ОКН – это внешний режимный пояс защиты памятника за пределами его исторического владения
- размеры территории ОКН меньше размеров его зоны охраны
3. Территория ОКН
Территория ОКН состоит:
- из земельного участка, занятого объектом культурного наследия
- сопряжённой с ним и неотделимой от него территории, представляющей историческую среду ОКН, связанную с ним исторически и функционально
В границы территории ОКН могут входить:
- земельные участки или их часть
- земли лесного фонда
- иные земли
- водные объекты или их части
Примечание
Историко-градостроительная среда – это обладающие исторической, градостроительной, архитектурной ценностью элементы исторической застройки и планировки и ландшафта:
- масштаб,структура,форма и стилистические качества застройки
- характер благоустройства территории
- иные характеристики среды
3.1. Граница территории ОКН
Пределы территории объекта культурного наследия устанавливаются по его историческим границам. При проектировании границ ОКН используются архивные документы:
- исторические поземельные планы
- материалы научных исследований)
и учитываются значимость объекта наследия, степень его сохранности и этапы развития.
Разработчиками проектов зон охраны ОКН могут быть:
- органы государственной власти
- органы местного самоуправления
- собственники или пользователи ОКН
- правообладатели земельных участков
- юридические лица
- общественные и религиозные объединения, уставная деятельность которых направлена на сохранение ОКН
Объект всемирного наследия
Вокруг границ объектов всемирного наследия создаётся буферная зона. Её территория находится вне пределов объекта всемирного наследия. Буферная зона способствует охране, сохранению и управлению, а также поддержанию подлинности и целостности выдающейся универсальной ценности объекта всемирного наследия.
Границы территории ОКН могут не совпадать с границами существующих земельных участков. Они регистрируются в ЕГРН. Внутри территории ОКН могут быть земли и участки, не поставленные на государственный кадастровый учёт.
Земельные участки в границах территорий ОКН относятся к землям историко-культурного назначения. Их правовой режим регулируется федеральным и региональным законодательством, законами и нормативными актами субъектов РФ.
3.2. Особенности охраны территорий ОКН
Охрана территорий ОКН подразумевает применение мер, предотвращающих их разрушение или причинение им вреда, и механизма ограничений.
- Зонирование территории ОКН
- территория памятника
- охранные зоны
- объединённые зоны и охранные зоны отдельных объектов
- зона регулирования застройки
- зона охранного ландшафта
- защитная зона
- охранное зонирование памятников археологии
- Ранжирование территории ОКН с определением категории объекта наследия:
- объекты всемирного культурного и природного наследия
- особо ценные объекты культурного наследия народов РФ:
- историко-культурные и природные комплексы
- архитектурные ансамбли и сооружения
- предприятия, организации и учреждения культуры и другие объекты, представляющие материальные, интеллектуальные и художественные ценности эталонного или уникального характера с точки зрения истории, археологии, культуры, архитектуры, науки и искусства
- объекты культурного наследия федерального, регионального или местного (муниципального) значения
- Градостроительные регламенты территории ОКН
Градостроительные регламенты не распространяются на 2 типа земельных участков в границах территорий ОКН (пункт 4 статьи 36 ГрК РФ):
- ЗУ в границах территорий памятников и ансамблей, включённых в ЕГРКН
- ЗУ в границах территорий памятников или ансамблей, являющихся выявленными ОКН, по которым решения о режиме содержания, параметрах реставрации, консервации, воссоздания, ремонта и приспособлении принимаются в порядке, установленном законодательством РФ об охране объектов культурного наследия
Градостроительные регламенты территорий исторических поселений и достопримечательных мест устанавливаются в соответствии с законодательством РФ. Основой регламентов для этих территорий являются правила землепользования и застройки (ПЗЗ), действующие в муниципальном образовании.
3.3. Режим территории ОКН. Ограничения
Правовой режим территории ОКН не связан с режимом использования земель в зоне охраны объектов культурного наследия.
В границах территории ОКН не допускается проектирование и проведение различных видов работ, за исключением тех, что направлены на сохранение объекта культурного наследия.
Режим территории ОКН запретительно-разрешительного характера:
- на территории ОКН запрещается:
- строительство объектов капитального строительства (ОКС)
- увеличение объёмно-пространственных характеристик ОКС, существующих на территории памятника или ансамбля
- проведение земляных, строительных, мелиоративных и иных работ (за исключением работ по сохранению ОКН или его отдельных элементов, сохранению его историко-градостроительной или природной среды)
- работы по сохранению памятников и ансамблей, находящихся в границах территории достопримечательного места
- работы, направленные на обеспечение сохранности особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его ЕГРКН
- строительство ОКС в целях воссоздания утраченной градостроительной среды
- ограниченное строительство, капитальный ремонт и реконструкция ОКС при условии сохранения особенностей достопримечательного места, являющихся основаниями для включения его в ЕГРКН
- ведение хозяйственной деятельности, не противоречащей требованиям обеспечения сохранности ОКН и позволяющей обеспечить его функционирование в современных условиях на территории памятника, ансамбля или достопримечательного места
4. Особенности охранных зон ОКН
Охранные зоны ОКН – это территории, в пределах которых устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность.
Цель установления зон охраны ОКН – обеспечение сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении.
Зоны охраны историко-культурного наследия устанавливают ограничения прав собственников недвижимости и застройщиков. Параметры таких зон соответствуют условиям охраны памятника историко-культурного наследия:
- обеспечение физической сохранности ОКН
- создание наилучших возможностей визуального восприятия ОКН
- сохранение исторической среды и ландшафта, создающих необходимый фон для ОКН и представляющих важную составляющую ландшафта
5. Зоны охраны ОКН
Охранная зона ОКН – территория особого регулирования градостроительной деятельности.
В её пределах действуют градостроительные регламенты и особый режим использования земель:
- ограничение хозяйственной деятельности
- запрещение строительства
Охранная зона сопряжена с территорией ОКН. Режимный характер охранной зоны обеспечивает сохранность памятника истории и культуры в его историческом ландшафтном окружении.
В охранной зоне ОКН разрешена только регенерация историко-градостроительной или его природной среды.
В отношении исторических зданий это означает, что их восстановление можно выполнять методами реставрации, реконструкции и строительства утраченных ценных качеств исторической среды, включающих
- элементы планировочной и объемно-пространственной структур
- композиционные принципы
- стилевые характеристики (отличительные особенности):
- творческого метода
- архитектурного направления
- школы
- объёмно-пространственного и конструктивного решения
- тектоники фасадов
- элементов декора
Кроме регенерации, в охранной зоне ОКН разрешены работы по благоустройству территории зоны и устройству наружного освещения, стендов, витрин, относящихся к памятникам.
Новое строительство возможно только в местах исчезнувших зданий. Основным требованием при этом является максимальное приближение планируемых к возведению построек к габаритам и формам первоначальных строений.
Строительство на новом месте допускается в отдельных случаях, при которых обобщается логика и принцип исторического архитектурно-пространственного освоения территории.
5.1. Виды зон охраны ОКН. Охранная зона (ОЗ)
Зоны охраны ОКН подразделяются на следующие виды:
- охранная зона (ОЗ)
- зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ)
- зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ)
В зависимости от характеристик среды и требований по охране культурного наследия зоны охраны подразделяются на подзоны: ОЗ1, ОЗ2, ЗРЗ-1, ЗРЗ-2, ЗРЗ-3, ЗОЛ.1, ЗОЛ.3 и т. д.
Объединённая охранная зона
Если несколько ОКН расположены рядом друг с другом, для них возможно создание объединённой охранной зоны. Она обеспечивает сохранность всех находящихся на её территории памятников и окружающей среды, их целесообразное использование и благоприятное зрительное восприятие.
В единой зоне охраны могут быть как все 3 вида охранных зон, так и их часть. Состав зон определяется:
- или проектом охранной зоны ОКН
- или проектом объединённой охранной зоны ОКН
Границы охранной зоны ОКН
Границы охранной зоны ОКН отделяют территорию, за пределами которой градостроительная, хозяйственная или другая деятельность не будет оказывать прямое или косвенное негативное влияние на сохранность памятника истории и культуры в его естественной среде.
Режим использования земель в охранной зоне ОКН
В пределах охранной зоны (ОЗ) вводится особый режим эксплуатации земельных участков и ведения градостроительной деятельности:
1. ограничения по использованию земельных участков
- соблюдение требований по охране окружающей среды, обеспечивающих:
- сохранность ОКН в его историческом и ландшафтном окружении
- сохранность охраняемого природного ландшафта
2. ограничение на капитальный ремонт и реконструкцию существующих капитальных объектов (или их частей)
3. запреты:
- на возведение новых объектов капитальной застройки
- на реконструкцию ОКС, связанную с изменением их параметров:
- высоты
- количества этажей
- площади
Исключение в возможности строительства и реконструкции сделано только в отношении линейных объектов.
Типичный пример режима использования земель в охранной зоне (ОЗ) приведён в разделе «документы» в правой части этой страницы.
5.2. Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ)
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности (ЗРЗ) – застроенная территория за пределами охранной зоны ОКН. Она прилегает к охранной зоне памятника.
В ЗРЗ могут находиться
- жилые дома
- деловая недвижимость
- прочая застройка
- земельные участки, на которых собственники планируют возведение капитальных объектов
В ЗРЗ разрешено новое строительство и реконструкция зданий, но исключается возведение вредных объектов, требующих установления санитарно-защитной зоны.
ЗРЗ – это территория с режимом градостроительного регулирования. В её границах обязательными требованиями становятся:
- сохранение своеобразия архитектурного облика памятника
- закрепление значение памятника в застройке или ландшафте
- обеспечение архитектурного единства новых построек с исторически сложившейся средо.
- выполнение реконструкции и нового строительства в заданных высотных параметрах проектируемых зданий
- сохранение элементов природного ландшафта
- обеспечение благоприятных условий зрительного восприятия памятника
Сведения о зонах регулирования застройки и хозяйственной деятельности на земельных участках вносятся в ЕГРН. Строительство в ЗРЗ согласовывается с органами охраны памятников истории и культуры.
В ЗРЗ все виды строительства регламентируются по следующим параметрам:
- по функциональному назначению
- по высоте и протяженности зданий
- по характеру озеленения
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности состоит из подзон. В отдельных подзонах ЗРЗ могут быть ограничения на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства (ОКС), к которым относятся и жилые дома. Ограничениями в реконструкции зданий являются условия сохранения ОКН и его зрительного восприятия.
Пример
Подзоны ЗРЗ-1, ЗРЗ-2, ЗРЗ-3, ЗРЗ-4, ЗРЗ-5, ЗРЗ-6, ЗРЗ-7, ЗРЗ-8.3 в Санкт-Петербурге
Общий режим в в границах подзон:
- строительство зданий и сооружений, в том числе на месте утраченных или не имеющих самостоятельной историко-культурной ценности элементов застройки с применением для наружной отделки фасадов зданий и сооружений традиционных строительных материалов, в том числе кирпич, с последующей штукатуркой или облицовкой деревом, древесина, кровельная сталь, кованый металл, максимальный процент застройки земельных участков – 50 %
- капитальный ремонт, реконструкция зданий и сооружений
- сохранение при реконструкции объектов подлинных архитектурных деталей и характерных фрагментов фасадов, выполнение архитектурных деталей и элементов с использованием характерных городских аналогов.
- применение традиционных неярких пастельных приглушенных цветовых решений фасадов зданий, характерных для исторически сложившейся застройки, кровельные покрытия – красно-коричневых, зеленых, серых цветовых тонов
- снос, демонтаж ОКС и временных построек по факту их неудовлетворительного технического состояния
- установка на зданиях и сооружениях вывесок высотой не более 0.6 м с размещением не выше отметки нижнего края оконных проемов второго этажа здания
- обеспечение сохранности объектов археологического наследия, проведение археологических исследований при наличии открытого листа
- благоустройство территории общего пользования, включая размещение малых архитектурных форм по специально разработанным проектам:
- скамеек
- урн
- фонарей
- пандусов
- других приспособлений, обеспечивающих передвижение маломобильных групп населения
- устройство покрытий и отмосток при благоустройстве в материалах традиционного типа (булыжник, колотый камень, плитка, брусчатка)
- проведение работ по инженерной подготовке территории
- размещение временных элементов информационно-декоративного оформления событийного характера:
- праздничное оформление в виде отдельно стоящих конструкций размером не более 1 x 2 м
- нейтральных цветовых решений, не препятствующих визуальному восприятию ОКН в их исторической и природной среде
- ремонт, реконструкция и прокладка подземных инженерных коммуникаций с последующей рекультивацией нарушенного поверхностного слоя земли
- ремонт и реконструкция дорожно-тротуарной сети с сохранением сложившихся параметров проезжей части и тротуаров
- санитарные рубки, кронирование древесных и кустарниковых насаждений
- проведение мероприятий, направленных на обеспечение пожарной безопасности
- организация ночной подсветки фасадов зданий
- изменение исторической планировочной структуры улиц
- установка на главных фасадах, крышах зданий технических объектов и элементов, в том числе кондиционеров, крупногабаритных антенн и рекламных конструкций
- применение для наружной отделки зданий и сооружений строительных материалов, не характерных для исторической застройки:
- черепицы
- имитирующих черепицу материалов
- сайдинга
- пластика
- облицовочного кирпича и камня
- силикатного и керамического кирпича без штукатурки или обшивки деревом
- применение ярких, контрастных цветовых решений фасадов
- наружное размещение сетей трубопроводов, в том числе — газопроводов, теплопроводов
- размещение объектов не требующих установление санитарно-защитной зоны, деятельность которых оказывает вредное воздействие на окружающую среду в том числе шум, вибрация, магнитные поля и привлечение большого количества транспортных средств
- разведение костров, пал сухой травы, использование пиротехнических средств и фейерверков
Для всех видов подзон устанавливаются о собые требования, к примеру, такие:
- в ЗРЗ 2:
- высота застройки – не более 15 м
- на территории базисных кварталов 8501Е и 8501К за пределами зоны шириной 30м, проходящей вдоль границ ОКН возможно повышение застройки до 25 м
- застройку располагать рассредоточенно, с озеленёнными разрывами, обеспечивающими визуальные связи с Дудергофскими высотами
Типичный пример режима использования земель в ЗРЗ приведён в разделе «документы» в правой части этой страницы.
5.3. Зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ)
Зона охраняемого природного ландшафта (ЗОЛ) – это незастроенные территории с сохранившимся природным ландшафтом, расположенные пределами охранной зоны ОКН.
Режим использования земель в ЗОЛ обеспечивает сохранение и восстановление природного ландшафта, включающего также долины рек, водоёмы, леса и открытые пространства, связанные композиционно с объектами культурного наследия.
Границы ЗОЛ определяются при разработке проекта зоны охраны ОКН. В нём указываются ограничения по застройке и требования к проведению работ. Сведения о ЗОЛ и её границах вносятся в ЕГРН.
Основными ограничениями в ЗОЛ являются:
- ограничение на эксплуатацию ЗУ
- запрет на возведение объектов капитальной застройки
- ограничение на капитальный ремонт и реконструкцию капитальной застройки (или её частей), связанных с изменением размеров, пропорций, параметров этих объектов
- ограничение в использовании строительных материалов, применении цветовых решений с рекомендацией тех материалов и решений, что соответствуют облику ОКН
Исключение в возможности ремонта и реконструкции сделано только в отношении
- регенерации
- восстановления природной, исторической, градостроительной зоны объекта
- воссоздания или восстановления полностью или частично утраченных составляющих элементов
Обязательные для исполнения требования, обеспечивающие сохранность памятника культуры:
- сохранение типологических, масштабных, планировочных характеристик природной и градостроительной среды, включая исторические ценные формирующие общий план объекты
- гарантия визуального восприятия памятника культуры или природы в его естественной среде, включая обеспечение сохранности окружающего ландшафта, исторических малых построек
- выполнение требований охраны окружающей природной среды, гарантирующих сохранность ОКН в его естественном историческом и ландшафтном окружении
Типичный пример режима использования земель в ЗОЛ приведён в разделе «документы» в правой части этой страницы.
5.4. Защитные зоны ОКН
При отсутствии утверждённого проекта охранных зон ОКН для обеспечения его сохранности устанавливаются защитные зоны.
Собственникам земельных участков и объектов капитальной постройки нужно обратить самое пристальное внимание на требования, установленные для этой зоны – прежде всего, на невозможность нового строительства и реконструкцию зданий, при которой планировалось изменение прежних параметров строения.
Такие ограничения не вечны, но, тем не менее, будут действовать в течение всего срока существования защитной зоны, то есть до утверждения проекта охранных зон ОКН.
Защитные зоны объектов культурного наследия – это земли, прилегающие территориям памятников и ансамблей (кроме некоторых), включенных в реестр ОКН.
В границах защитных зон запрещается:
- возведение ОКС
- реконструкция ОКС, связанная с изменением параметров:
- высоты
- количества этажей
- площади
Исключением из запретительных ограничений при строительстве новых ОКС является создание и реконструкция линейных объектов.
Защитные зоны не устанавливаются для следующих ОКН:
- объекты археологического наследия
- некрополи
- захоронения
- произведения монументального искусства, расположенные в границах некрополей
- памятники и ансамбли, расположенные в границах достопримечательного места, в котором установлены требования и ограничения
У защитной зоны ОКН временный характер действия. Она и установленные ею ограничения возникают с даты вступления в силу решения о включении объекта культурного наследия в реестр и прекращают существование со дня утверждения проекта зон охраны ОКН.
По своим параметрам защитная зона может быть больше предполагаемой зоны охраны. Это приводит к наложению ограничений на земельные участки, которые не будут входить в зону охраны ОКН, но вошли в его защитную зону.
Правила, действующие в защитной зоне охраны более «жёсткие», чем в охранной зоне. Правообладатели земельных наделов или ОКС, оказавшихся в зоне защиты ОНК, не смогут заниматься реконструкцией, сносом или строительством зданий до момента установления зон охран, имеющих точные размеры.
Размеры границ защитных зон зависят от нескольких параметров:
- вида ОКН
- наличие или отсутствие утверждённой границы территории ОКН
- локация ОКН в границах населённого пункта или вне границ населённого пункта
Размеры границы защитной зоны ОКН
- для памятников:
- в границах населённого пункта – 100 м от внешних границ территории памятника
- вне границ населённого пункта – 200 м от внешних границ территории памятника
- в населённом пункте – 150 м от внешних границ ансамбля
- вне границ населённого пункта – 250 м от внешних границ памятника
- в границах населённого пункта – 200 м от внешней стены памятника либо от линии общего контура ансамбля
- вне границ населённого пункта при отсутствии утвержденных границ территории объекта – 250 м от внешней стены памятника или от линии общего контура ансамбля
Региональный орган охраны ОКН вправе изменить расстояние, на котором устанавливается защитная зона, на основании заключения историко-культурной экспертизы.
Особенности защитных зон отражены в статье 34.1 ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».
6. Ответственность за нарушение режимов охранных зон ОКН
Меры ответственности физических лиц за нарушение требований законодательства об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации изложены в статье 7.13 Кодекса РФ об административных правонарушениях.
Нарушение режима использования земель в границах территорий ОКН или несоблюдение ограничений, установленных в границах зон охраны ОКН влечёт наложение административного штрафа:
- на граждан – в размере от 15 000 до 200 000 руб.
- на должностных лиц – от 20 000 до 400 000 руб.
- на юридических лиц – от 200 000 до 5 млн. руб.
Действия, совершённые на территория объектов культурного наследия или в их зонах охраны в отношении:
- отдельных ОКН федерального значения
- особо ценных объектов культурного наследия народов РФ
- объектов культурного наследия, включённых в Список всемирного наследия
влекут наложение административного штрафа:
- на граждан – в размере от 20 000 руб. до 300 000 руб.
- на должностных лиц – от 50 00 руб.0 до 500 000 руб.
- на юридических лиц – от 1 млн. руб. до 20 млн. руб.
Нарушение требований к архитектурному решению объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом в границах территории исторического поселения, влечёт наложение административного штрафа:
- на граждан – от 15 000 руб. до 100 000 руб.
- на должностных лиц – от 20 000 руб. до 300 000 руб.
- на юридических лиц – от 100 000 руб. до 1 млн. руб.
Полезная информация
- Об условиях получения сельской ипотеки – читать здесь
- О пользе применения СПОЗУ при подготовке к строительству индивидуального жилого дома можно ознакомится здесь
- О торговле непосредственно на фермерском участке – читать здесь
- Новый закон о строительстве жилых домов на сельхозземле – с 1 марта 2022 года – здесь
- О практической полезности кадастрового плана территории (КПТ) – здесь
- Регламент подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории (КПТ) – здесь
- Упрощённая схема технологического присоединения для садоводов, дачников, юрлиц, ИП – 2021 – читать здесь
- Как получить участок от муниципалитета или государства – читать здесь
- Что такое «пятно застройки» земельного участка – читать здесь
- Риски от установления «красной линии» на земельном участке –здесь
- Что такое обременение земельного участка можно узнать здесь
- Что можно строить на участках для осуществления крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) — читать здесь
- С условиями оформления в собственность захваченной земли можно ознакомиться здесь
Охранная зона памятников культурного наследия
от 12 сентября 2015 года N 972
Об утверждении Положения о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации
(с изменениями на 20 октября 2021 года)
Информация об изменяющих документахДокумент с изменениями, внесенными:
постановлением Правительства Российской Федерации от 20 октября 2021 года N 1792 (Официальный интернет-портал правовой информации www. pravo. gov. ru, 26.10.2021, N 0001202110260013).
2. Признать утратившими силу:
Председатель Правительства
Российской Федерации
Д. МедведевУТВЕРЖДЕНО
постановлением Правительства
Российской Федерации
от 12 сентября 2015 года N 972Положение о зонах охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации
(с изменениями на 20 октября 2021 года)
1. Настоящее Положение устанавливает порядок разработки, согласования и утверждения проекта зон охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее — объекты культурного наследия), проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, требования к режимам использования земель и общие принципы установления требований к градостроительным регламентам в границах территорий указанных зон.
2. На территории, сопряженной с объектом культурного наследия, включенным в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в его исторической среде может быть установлена одна или несколько зон охраны: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.
В целях одновременного обеспечения сохранности нескольких объектов культурного наследия в их исторической среде допускается установление для данных объектов культурного наследия единой охранной зоны, единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и единой зоны охраняемого природного ландшафта (далее — объединенная зона охраны объектов культурного наследия).
3. Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия, проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия осуществляется физическими или юридическими лицами на основе материалов историко-архитектурных, историко-градостроительных и архивных исследований (далее — историко-культурные исследования), а также с использованием данных государственного кадастра недвижимости при их наличии.
4. Состав зон охраны объектов культурного наследия определяется проектом зон охраны объектов культурного наследия, разрабатываемым исходя из материалов историко-культурных исследований, в которых обосновывается необходимость разработки проекта зон охраны в отношении одного объекта культурного наследия либо проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия.
Материалы историко-культурных исследований формируются на основании следующих данных:
историко-культурный опорный план населенного пункта, на территории которого находится объект культурного наследия либо группа объектов культурного наследия, или фрагмент указанного плана;
сведения об объектах культурного наследия, выявленных объектах культурного наследия, установленных территориях и зонах охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории предполагаемого проектирования зон охраны, в отношении которой проведены историко-культурные исследования;
материалы ранее разработанных проектов зон охраны объектов культурного наследия, расположенных на территории населенного пункта, в отношении которого проведены историко-культурные исследования, либо на межселенных территориях в случае, если историко-культурные исследования проведены в отношении отдельно расположенного объекта культурного наследия;
материалы ландшафтно-визуального анализа композиционных связей объекта (объектов) культурного наследия, окружающей застройки и ландшафтного окружения;
иные материалы, необходимые для обоснования и разработки проекта зон охраны объектов культурного наследия.
5. Решение о разработке проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия принимается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, а в отношении объектов культурного наследия федерального значения, признанных особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации или включенных в Список всемирного наследия, — Министерством культуры Российской Федерации.
6. Проект зон охраны объекта культурного наследия и проект объединенной зоны охраны объектов культурного наследия представляют собой документацию в текстовой форме и в виде карт (схем) границ, содержащую описание границ проектируемых зон и границ территорий объектов культурного наследия, расположенных в указанных зонах, проекты режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данных зон.
Границами зон охраны объекта культурного наследия являются линии, обозначающие территорию, за пределами которой осуществление градостроительной, хозяйственной и иной деятельности не оказывает прямое или косвенное негативное воздействие на сохранность данного объекта культурного наследия в его исторической среде. Обозначение указанных линий, а также координат характерных точек границ зон охраны объекта культурного наследия на картах (схемах) должно позволять однозначно определить границы зон охраны объекта культурного наследия с нормативным значением точности, предусмотренным для ведения государственного кадастра недвижимости.
Границы зон охраны объекта культурного наследия могут не совпадать с границами территориальных зон и границами земельных участков.
7. Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, материалов историко-культурных исследований, обосновывающих необходимость разработки проектов зон охраны объектов культурного наследия, включается в соответствующие федеральные и региональные целевые программы, в которых предусматриваются мероприятия по сохранению, использованию, популяризации и государственной охране объектов культурного наследия.
Разработка проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия может также осуществляться по инициативе и за счет средств органов местного самоуправления, собственников или пользователей объектов культурного наследия, правообладателей земельных участков, расположенных в границах зон охраны объектов культурного наследия.
Разработку проектов зон охраны объектов культурного наследия и проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия организуют Министерство культуры Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.
8. Министерство культуры Российской Федерации дает методические указания по подготовке материалов, указанных в пункте 4 настоящего Положения, и разработке на их основе проектов зон охраны объектов культурного наследия, проектов объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, определяет порядок согласования (а в случае, определенном пунктом 13 настоящего Положения, — порядок утверждения) с указанным Министерством проектов зон охраны объектов культурного наследия.
9. Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах охранной зоны, в том числе единой охранной зоны, устанавливаются с учетом следующих требований:
а) запрещение строительства объектов капитального строительства, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и восстановление (регенерацию) историко-градостроительной и (или) природной среды объекта культурного наследия (восстановление, воссоздание, восполнение частично или полностью утраченных элементов и (или) характеристик историко-градостроительной и (или) природной среды);
б) ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений, особенностей деталей и малых архитектурных форм;
в) ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия, в том числе запрет или ограничение на размещение рекламы, вывесок, временных построек и объектов (автостоянок, киосков, навесов);
г) сохранение градостроительных (планировочных, типологических, масштабных) характеристик историко-градостроительной и природной среды, в том числе всех исторически ценных градоформирующих объектов;
д) обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде, в том числе сохранение и восстановление сложившегося в природном ландшафте соотношения открытых и закрытых пространств;
е) соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также сохранности охраняемого природного ландшафта;
ж) иные требования, необходимые для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении.
10. Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, в том числе единой зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности, устанавливаются с учетом следующих требований:
а) ограничение строительства, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде, в том числе касающееся размеров, пропорций и параметров объектов капитального строительства и их частей, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;
б) ограничение капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей, в том числе касающееся их размеров, пропорций и параметров, использования отдельных строительных материалов, применения цветовых решений;
в) обеспечение визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
г) ограничение хозяйственной деятельности, необходимое для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
д) сохранение качества окружающей среды, необходимого для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
е) соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также охраняемого природного ландшафта;
ж) иные требования, необходимые для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде.
11. Режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах зоны охраняемого природного ландшафта, в том числе единой зоны охраняемого природного ландшафта, устанавливаются с учетом следующих требований:
а) запрещение строительства объектов капитального строительства, ограничение хозяйственной деятельности, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей в целях сохранения и восстановления композиционной связи с объектом культурного наследия природного ландшафта, включая долины рек, водоемы, леса и открытые пространства (за исключением работ по благоустройству территории и размещению малых архитектурных форм);
б) сохранение качества окружающей среды, необходимого для обеспечения сохранности и восстановления (регенерации) охраняемого природного ландшафта;
в) сохранение сложившегося в охраняемом природном ландшафте соотношения открытых и закрытых пространств в целях обеспечения визуального восприятия объекта культурного наследия в его историко-градостроительной и природной среде;
г) соблюдение требований в области охраны окружающей среды, необходимых для обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом и ландшафтном окружении, а также охраняемого природного ландшафта;
д) иные требования, необходимые для сохранения и восстановления (регенерации) охраняемого природного ландшафта.
12. Проект зон охраны объекта культурного наследия, проект объединенной зоны охраны объектов культурного наследия представляются в соответствующий орган государственной власти вместе с обосновывающими материалами и заключением государственной историко-культурной экспертизы, а также с результатами общественного обсуждения.
13. На основании проекта зон охраны (объединенной зоны охраны) объекта культурного наследия федерального значения, признанного особо ценным объектом культурного наследия народов Российской Федерации или включенного в Список всемирного наследия, Министерство культуры Российской Федерации по согласованию с Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации при наличии положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы и заключения соответствующего органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области государственной охраны объектов культурного наследия, предусмотренного пунктом 3 статьи 34 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», утверждает своим правовым актом границы зон охраны соответствующего объекта культурного наследия, а также режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данных зон.
При этом границы зон охраны объекта культурного наследия, а также режим использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данных зон в случае их нахождения на территории национального парка подлежат согласованию с Министерством природных ресурсов и экологии Российской Федерации.
14. На основании проекта зон охраны объекта культурного наследия федерального значения, проекта объединенной зоны охраны объектов культурного наследия с учетом наличия положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы соответствующий орган государственной власти субъекта Российской Федерации утверждает правовым актом, согласованным с Министерством культуры Российской Федерации, границы зон охраны объекта культурного наследия (за исключением границ зон охраны особо ценного объекта культурного наследия народов Российской Федерации или объекта культурного наследия, включенного в Список всемирного наследия), режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данных зон.
В целях согласования с Министерством культуры Российской Федерации границ зон охраны объекта культурного наследия, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в границах данных зон орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченный в области государственной охраны объектов культурного наследия, представляет в Министерство культуры Российской Федерации:
проект правового акта об утверждении границ зон охраны объектов культурного наследия, режимов использования земель и требований к градостроительным регламентам в указанных границах;
проект зон охраны объекта культурного наследия;
сведения о результатах рассмотрения проектов, указанных в абзаце первом настоящего пункта, в органе, исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченном в области государственной охраны объектов культурного наследия;
заключение государственной историко-культурной экспертизы.
15. На основании проекта зон охраны объекта культурного наследия регионального или местного (муниципального) значения с учетом наличия положительного заключения государственной историко-культурной экспертизы границы зон охраны соответствующего объекта культурного наследия, режимы использования земель и требования к градостроительным регламентам в границах данных зон утверждаются правовым актом органа государственной власти субъекта Российской Федерации в порядке, установленном законом субъекта Российской Федерации, на территории которого расположен данный объект культурного наследия.
16. Сведения о границах зон охраны объекта культурного наследия, объединенной зоны охраны объектов культурного наследия должны содержать текстовое и графическое описания местоположения границ зон охраны объекта культурного наследия (в виде карты (схемы) границ), перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, установленной для ведения государственного кадастра недвижимости.
Сведения о границах зон охраны объекта культурного наследия, об ограничениях использования объекта недвижимого имущества, находящегося в указанных границах, учитываются в государственном кадастре недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственном кадастре недвижимости. Отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений, указанных в настоящем пункте, не является основанием для несоблюдения требований к осуществлению деятельности в границах зон охраны объектов культурного наследия.
Виды зон объектов культурного наследия
Ограничения строительной и иной хозяйственной деятельности на земельном участке, попадающем в границы зон объектов культурного наследия напрямую зависят от категории самого объекта культурного наследия (ОКН), а также от конкретного вида зоны ОКН.
Практическая сложность возникает в связи с тем, что единый реестр зон охраны ОКН (равно как и других зон с особыми условиями использования территории (ЗОУИТ) пока не сформирован (и этот процесс, вероятнее всего, растянется на долгие годы), при этом отсутствие сведений о той или иной зоне ОКН в ЕГРН или градостроительной документации не является основанием для несоблюдения установленного в отношении нее режима.
Категории ОКН
Для целей охраны самого объекта и регулирования застройки вокруг него объекты культурного наследия подразделяются на:
• признанные относящимися к культурному наследию по итогам экспертизы и отнесенные в федеральный, региональный либо муниципальный реестры. От уровня реестра (степени значимости памятника) зависит уполномоченный на принятие связанных с его охраной решений орган;
• выявленные объекты культурного наследия. К данной категории относятся объекты, по которым не проведена экспертиза и не принято окончательное решение о включении в тот или иной реестр либо об отсутствии оснований для отнесения выявленного объекта к культурному наследию.
В целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются следующие виды зон охраны объекта культурного наследия.
Территория объекта культурного наследия
Представляет собой территорию, непосредственно занятую памятником, ансамблем и иным ОКН и (или) связанную с ним исторически и функционально.
Хотя формально территория ОКН не относится к зонам охраны ОКН и ЗОУИТ, поименованным в Земельном кодексе, т. к. для нее устанавливается специальный правовой режим, ограничения строительной и иной хозяйственной деятельности в границах данной территории крайне серьезны.
При этом на территорию ОКН не распространяет действие градостроительный регламент. Это означает, что для таких территорий виды разрешенного использования и параметры строительства определяются не Правилами землепользования и застройки, а уполномоченным органом в сфере культурного наследия, то есть во многом зависят от усмотрения конкретных чиновников.
В этих случаях становится принципиально значимым вопрос о включении тех или иных территорий в границы объекта. Разрешается данный вопрос в рамках подготовки и экспертизы проекта границ на основании как архивных данных, так и текущего состояния местности. Соответственно, здесь может быть довольно широкий простор для усмотрения экспертов.
Практическая сложность здесь возникает для ансамблей усадеб, парков и аналогичных объектов, которые могут не иметь однозначных границ, сохранившихся на местности, а также для памятников археологии, склонных выявляться внезапно (особенно в Москве и Московской области, где культурные слои «накапливались» почти повсеместно) при отсутствии внешних признаков на поверхности, занимая собой подчас территории невероятного размера.
Охранная зона ОКН
Устанавливается в отношении земель, непосредственно прилегающих к территории ОКН. Данная зона охраны ОКН отличается существенными ограничениями градостроительной и хозяйственной деятельности. В том числе, в ней запрещается строительство, за исключением «применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия».
Зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности
Устанавливается в отношении уже застроенной территории за пределами охранной зоны. В данной зоне в той или иной степени ограничивается новое строительство с тем, чтобы вновь возводимые или реконструируемые здания не угрожали сохранению объекта культурного наследия и не затрудняли его визуальное восприятие.
Зона охраняемого природного ландшафта
Устанавливается за пределами охранной зоны на незастроенных территориях, сохранивших свой природный ландшафт. В данной зоне запрещается или ограничивается строительство и иная влияющая на местность хозяйственная деятельность (рубка леса, добыча полезных ископаемых и т. д.) для сохранения ландшафта вокруг объекта культурного наследия.
При этом для объекта могут устанавливаться как все, так и часть из трех вышеуказанных зон охраны ОКН (объединенная зона охраны ОКН). Сколько-нибудь четких критериев по установлению перечня зон охраны, их границ и режима нет. Они определяются при проектировании зон охраны специалистами (архитекторами, искусствоведами и т. д.) исходя из общих принципов: сохранения объекта культурного наследия, обеспечения его визуального восприятия, сохранения или восстановления вокруг объекта аутентичного или, как минимум, резко не конфликтующего с ним окружения.
Очевидно, что данные критерии допускают достаточно широкие пределы для усмотрения в зависимости от компетенции и подхода конкретного специалиста. Принципиальное значение имеет и позиция должностных лиц органов по охране культурного наследия при установлении зон охраны.
Исходя из конкретной ситуации, интересы собственников как самого объекта культурного наследия, так и смежных участков и зданий могут сводиться к:
• уменьшению границ территории зон охраны ОКН до разумных пределов;
• созданию в границах зон охраны объекта застройки (новой или реконструируемой), отвечающей одновременно как практическим задачам застройщика, так и требованиям охраны культурного наследия (в единой стилистике с ОКН, минимально ограничивающей визуальное восприятие ОКН и т. д.).
От зон охраны объектов культурного наследия следует отличать защитную зону объекта, а также территорию ОКН.
Защитная зона объекта культурного наследия
Данная зона устанавливается вокруг объекта культурного наследия после его внесения в реестр ОКН соответствующего значения и до разработки проекта зоны охраны (на это время вся градостроительная деятельность вокруг ОКН фактически замораживается).
Защитная зона объекта культурного наследия характеризуется:
• значительным размером — от 100 до 300 метров во всех направлениях от контура памятника или общего контура ансамбля (в зависимости от нахождения памятника в населенном пункте или за его пределами, наличия установленных границ памятника, отнесения объекта культурного наследия к отдельно стоящим либо к ансамблям).
• максимально жестким режимом ограничений градостроительной деятельности. А именно – в защитной зоне ОКН полностью запрещается новое строительство, а также реконструкция объектов капитального строительства, связанная с изменением их параметров (высоты, количества этажей, площади), за исключением строительства и реконструкции линейных объектов.
В связи с этим интерес владельцев смежных земель, попавших в защитную зону ОКН, зачастую сводится к установлению вокруг памятника зон охраны, поскольку их границы и режим в большинстве случаев мягче, чем режим защитной зоны. Для органов охраны культурного наследия, напротив, проще максимально долго сохранять режим защитной зоны.
В ряде случаев включение земельного участка в зону охраны ОКН исключает возможность его использования правообладателем для запланированных целей.
Правовой центр «Два М» длительное время специализируется в области земельных и градостроительных вопросов в Москве и Московской области и готов предложить, в том числе, следующие услуги по вопросам зон охраны ОКН:
• устное и письменное консультирование;
• проверка земельного участка или объекта недвижимости на предмет его вхождения в защитную зону или зоны охраны объектов культурного наследия;
• установление и изменение (уменьшение) границ и режима зон охраны объектов культурного наследия;
• организация и сопровождение изыскательских, проектных работ и экспертизы в области охраны объектов культурного наследия;
• согласование строительства в зонах охраны объектов культурного наследия;
• согласование реставрации и приспособления под современные нужды объектов культурного наследия;
• разрешение вопросов о статусе выявленных объектов культурного наследия;
• представление интересов в суде по спорам о взыскании убытков, а также по спорам, связанным с выкупом недвижимости в связи с установлением (изменением) зоны охраны объектов культурного наследия.
Также по теме
- Установление зон охраны объектов культурного наследия
- Границы зон охраны объектов культурного наследия
- Защитная зона объекта культурного наследия
- Режимы зон охраны объектов культурного наследия
- Охранная зона объектов культурного наследия
Оцените статью:[Всего голосов: 0 Средняя оценка: 0]
