Минусы рефинансирования ипотеки налоговый вычет

Как не потерять право на налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

В рамках имущественного налогового вычета покупатель жилья может получить 260 тысяч рублей, плюс 390 тысяч (а иногда и больше) если жильё куплено в ипотеку. Но попытка заёмщика сэкономить, применив рефинансирование, может обернуться потерей права на вычет. То есть перекредитование вместо экономии обернётся убытками. Чтобы этого не произошло надо придерживаться несложных правил.

Имущественный налоговый вычет при покупке жилья это просто — человек, купивший квартиру, забирает из бюджета подоходный налог, заплаченный им с заработка, равного по сумме стоимости квартиры. Но, есть оговорка: независимо от цены приобретённого жилья налог возвращается с суммы, не превышающей 2 млн. руб. Даже если куплен очень дорогой объект, казна вернет гражданину не более 260 тыс. руб. — то есть размер 13-процентного НДФЛ, заплаченного с 2 миллионов. Если жильё куплено в ипотеку, то владелец получит дополнительно вычет на сумму, которую заплатил в виде процентов по кредиту. Для тех, кто купил квартиру в ипотеку до 2014 года, сумма вычета по процентам не ограничена. Для покупателей более позднего периода размер вычета по процентам ограничен 3 миллионами. То есть возврат (только по процентам) составит не более 390 тыс. руб. — это размер 13-процентного НДФЛ, заплаченного с 3 миллионов. Ранее портал METRTV. ru рассказывал о налоговом вычете для покупателей жилья и об особенностях налогового вычета при покупке квартиры в ипотеку.

А теперь усложним задачу. Совместим налоговый вычет с рефинансированием жилищного кредита.

Сергей Кульпин управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО

При рефинансировании кредитов, предоставленных на новое строительство или приобретение недвижимости, предусмотрена возможность получения имущественного налогового вычета, в сумме расходов на погашение процентов по кредиту.

Тем не менее, бывает, что человек, перекредитовавший свою ипотеку, теряет право на вычет в части процентов по кредиту – налоговая ему отказывает в предоставлении вычета на проценты, выплачиваемые по новому кредиту. И это притом, что в п.1 ст.220 Налогового кодекса говорится, что налоговый вычет распространяется на «погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, комнаты. ».

Главное – формулировки в договоре

Чтобы не потерять право на налоговый вычет на проценты по новому кредиту заёмщику необходимо проследить, чтобы в новом кредитном договоре (по кредиту, взятому для рефинансирования старого займа) было чётко прописано, что кредит берётся для погашения ранее взятого ипотечного кредита. Впрочем, сегодня большинство банков по умолчанию включают в кредитный договор подобную формулировку.

Светлана Безбородова ведущий специалист отдела ипотечных услуг ООО «БК-Недвижимость»

Крупные ипотечные банки, такие как Сбербанк, Райффайзенбанк, ВТБ, без каких либо напоминаний в договоре о рефинансировании ипотеки указывают, что средства кредита предназначены для погашения ранее взятого займа.

Как замечают налоговые консультанты, даже при наличии правильно оформленных бумаг заёмщику могут отказать в получении налогового вычета на проценты по новому кредиту. Например, были случаи, когда налоговый инспектор требовал, чтобы в новом кредитном договоре было не просто прописано, что речь идёт о рефинансировании, но и указан номер (и прочие реквизиты) кредитного договора, на первоначальный ипотечный кредит. Понятно, что ради инспектора банк не станет переписывать кредитный договор, но можно попробовать взять в нём справку, в которой будет содержаться требуемая информация.

Екатеринбуржцы, оформлявшие налоговый вычет после перекредитования ипотеки рекомендуют при оформлении вычета подавать в отделение ФНС копии всех документов, имеющих отношение к кредиту: старый и новый кредитные договоры, бумагу, подтверждающую перевод средств от нового банка старому и т. д.

Существует ещё одна ситуация, попадание в которую гарантированно лишит заёмщика права на налоговый вычет. Это когда ипотечный кредит рефинансируется в АИЖК (или САИЖК). Согласно Налоговому кодексу вычет предоставляется при получении кредита в банке, но АИЖК не является банком и не имеет лицензии ЦБ РФ. Соответственно проценты по займам, полученным в АИЖК, не могут быть заявлены в налоговом вычете. Об этом же, кстати, говорится в Письме Минфина РФ от 01.06.17 № 03-04-05/34121.

Тем не менее, займы АИЖК (САИЖК) на рефинансирование ипотеки пользуются высоким спросом, главным образом, потому что предоставляются под достаточно низкий процент – это одно из лучших предложений на рынке рефинансирования. Может оказаться, что какому-то заёмщику будет выгоднее потерять право на вычет по процентам, но перекредитоваться под более низкую ставку в АИЖК, а не в банке. Ранее портал METRTV. ru рассказывал о наиболее интересных предложениях по рефинансированию ипотеки. А с помощью ипотечного калькулятора можно рассчитать, стоит ли в конкретной ситуации соглашаться на более низкую ставку от АИЖК, при условии отказа от налогового вычета на проценты.

Впрочем, есть надежда, что в скором времени налоговый вычет всё-таки распространят и на займы от АИЖК. Есть информация, что само Агентство принимает меры по внесению соответствующих поправок в Налоговый кодекс.

Что будет с неограниченным вычетом на проценты

Как уже говорилось, человек, купивший квартиру в ипотеку до 2014 года, может получить налоговый вычет на всю сумму процентов, заплаченных за весь период погашения жилищного кредита. Если, например, в виде процентов заёмщик заплатит 10 млн руб., то бюджет вернёт ему 1,3 млн руб.

А вот для тех, кто купил жильё в ипотеку в 2014 году и позднее размер вычета по процентам ограничен 3 миллионами.

В связи со всем вышеизложенным возникает вопрос: если человек получил ипотеку до 2014 года, но перекредитовал её в 2014 году или позднее, то он сможет получать вычет на сумму процентов по новому кредиту без ограничений или на него будут распространяться ограничения (3 млн), введённые после 1 января 2014 года?

В Управлении ФНС по Свердловской области пояснили, что «на договор рефинансирования, заключенный после 1 января.2014 года, будет распространяться ограничение по предоставлению вычета в размере 3 млн руб.».

То есть, заёмщик, оформивший ипотеку до 2014 года и позже рефинансировавший её, может потерять часть налогового вычета. Однако, несложно посчитать, что выгода от снижения ставки практически во всех случаях перекроет размер потери на налоговом вычете. Например некий заёмщик взял в 2013 году кредит под 12%. На сегодняшний день непогашенный остаток по его кредиту составляет 5 млн руб., а оставшийся срок платежа – 10 лет. В виде процентов за эти 10 лет он заплатит 3,61 млн руб. но вернёт себе в виде вычета 0,47 млн. То есть за указанные годы переплата по кредиту составит 3,14 млн руб.

Если наш заёмщик перекредитует сегодня свою ипотеку под 10% (без изменения срока кредита), то за те же оставшиеся 10 лет он в виде процентов заплатит 2,93 млн руб. В виде налогового вычета по процентам он получит 0,39 млн. Соответственно, при рефинансировании за указанные годы переплата по кредиту составит 2,54 млн руб. Выгода от рефинансирования налицо.

Если при рефинансировании увеличена сумма кредита

Многие банки предлагают (иногда очень настойчиво) увеличить сумму кредита, выдаваемого на рефинансирование ипотеки. То есть заёмщик, оформляя рефинансирование, может получить сумму, превышающую непогашенный остаток по «старому» кредиту. Получается, что часть средств, выданных банком, предназначена НЕ для погашения ранее взятого жилищного кредита, а значит, формально такой кредит не подпадает под нормы налогового вычета, прописанные в Налоговом кодексе. Сбербанк даже опубликовал на своём сайте заявление: «Обращаем Ваше внимание, что при получении кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других кредитов и/или на потребительские цели, у Вас не будет возможности вернуть налоги через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ».

На самом деле не всё так страшно. Как пояснили в Управлении ФНС по Свердловской области, в описанной ситуации всё же можно получить налоговый вычет на проценты по новому кредиту, если выполнены два условия. Во-первых, в новом кредитном договоре должно быть указано, что рефинансирование связано с гашением именно первоначального ипотечного кредита и иметься ссылки на первоначальный договор. Во-вторых, в справке банка об уплаченных процентах (она подаётся в налоговую при оформлении вычета) должна быть выделена сумма уплаченных процентов, не превышающая сумму непогашенного остатка по первоначальному ипотечному договору.

Повторное рефинансирование

В своём письме N 03-04-07/32360 от 25.05.17 Минфин России пояснил, что заёмщик сохраняет право на налоговый вычет и в том случае, если будет рефинансировать свою ипотеку многократно. Разумеется, если в кредитном договоре прописано, что средства предназначены именно для рефинансирования.

Сергей Кульпин управляющий розничным бизнесом ВТБ в УрФО

Налоговый вычет также сохраняется, если проводится второе рефинансирование и имеется связь (в том числе ссылки) с первоначальным ипотечным кредитом и первым рефинансированием. Если связь отсутствует, то и возможность получения имущественного налогового вычета также отсутствует.

Сами налоговики уточняют, что вычеты будут предоставляться при рефинансировании, если указан первоначальный кредит и если указано, что цель второго и последующих кредитов – рефинансирование предыдущего.

Брать ли новый кредит, чтобы погасить ипотеку? Все, что нужно знать о рефинансировании ипотечного кредита

Валентина Петровна десять лет назад купила «двушку» в Москве. Квартира была приобретена в ипотеку на 20 лет. Заемщица исправно вносила платежи в банк. Спустя какое-то время ей пришлось перейти в другую организацию на вакансию с меньшей зарплатой. Из-за снижения дохода женщине стало сложно выплачивать ипотеку.

Валентина рассказала о своих проблемах близкой подруге Светлане, которая предложила оптимальный выход из ситуации — взять новый кредит с меньшими процентами и погасить им старый займ. Благодаря совету подруги Валентина Петровна стала выплачивать ипотеку доступными платежами по сниженной ставке.

Разбираемся, что такое рефинансирование ипотеки, как погасить старый кредит новым и выгодно ли рефинансирование ипотеки для заемщика.

Что такое рефинансирование

Рефинансирование (перекредитование) — получение нового кредита для того, чтобы вернуть долг банку по предыдущему займу. Вы можете рефинансировать любой вид банковского кредита: автомобильный, потребительский, по кредитной карте, ипотеку. Исключение составляют микрозаймы в МФО.

Не обязательно оформлять перекредитование в том же банке, в котором вы оформляли старый кредитный договор. Вы вправе перейти в другой банк, предлагающий более выгодные кредитные условия, главное — это получить у нового кредитора одобрение на ипотечный займ.

Но сперва попробуйте договориться со «своим» банком, подайте заявление с просьбой о снижении процентной ставки по ипотеке. Если кредитор пойдет на уступки, то вы сэкономите так же, как и при рефинансировании. Но сама процедура потребует меньше времени и бумажной волокиты.

Зачем нужно рефинансирование

1. Чаще всего ипотечные заемщики обращаются к рефинансированию, когда хотят снизить переплату банку. Оформив новый кредитный договор по меньшей процентной ставке, вы тем самым снижаете сумму переплат по ипотеке.
2. С помощью рефинансирования вы можете уменьшить сроки кредитования и сумму платежа. То есть при заключении нового кредитного договора вы вправе изменить условия — увеличить или сократить срок ипотеки и ежемесячного платежа.
3. Если вы в разное время оформили на себя несколько кредитов, то рефинансирование поможет упорядочить платежи. Объединив все займы в один, вы можете выбрать один банк, предлагающий самый выгодный процент.
4. Для рефинансирования банк может одобрить большую сумму, чем вам требуется для погашения старого ипотечного займа. То есть вы сможете не только вернуть долг первому кредитору, но и получить средства на любые нужды.

Как правильно рефинансировать ипотеку

1. Узнайте, есть ли возможность получить понижение процентной ставки в «своем» банке. Согласие кредитора позволит вам снизить долговую нагрузку без лишних формальностей и трат.
2. Если «родной» банк отказал, ищите подходящее предложение другой кредитно-финансовой организации. Можно использовать специальные интернет-сервисы, которые собирают на одной площадке предложения крупных банков.
3. Подайте в выбранный банк заявку на рефинансирование ипотеки и необходимый пакет документов. Помимо стандартного списка, банк может попросить другие документы. Уточняйте точный перечень у потенциального кредитора.
4. Если банк одобрил вашу заявку, обратитесь к текущему кредитору с заявлением о досрочном погашении ипотеки. Получив согласие, возьмите справку об остатке задолженности и реквизиты банка для перевода средств.
5. Для заключения кредитного договора с новой кредитно-финансовой организацией подготовьте необходимые документы, в том числе касающиеся ипотечной квартиры. Обратите внимание, может потребоваться новая оценка недвижимости.
6. Дождитесь перевода средств от нового кредитора и погасите старый займ. После этого возьмите справку о полном погашении долга и закладную с отметкой о том, что вы выполнили свои обязательства и ничего не должны финансовой компании.
7. Чтобы произвести смену держателя залоговой недвижимости, обратитесь в МФЦ. Специалист центра снимет обременение с вашей квартиры по первому кредитному договору. Получите выписку из ЕГРН.
8. Отнесите в новый банк выписку из ЕГРН, которая станет подтверждением, что с вашей квартиры снято обременение. Этот документ послужит основой для составления новой закладной.
9. На следующем этапе регистрируется залог новой сделки. В Росреестр вносятся сведения о повторном обременении жилья в пользу второй кредитно-финансовой организации.
10. Если договором предусмотрено, то банк переводит на ваш счет остаток средств после возврата долга первому кредитору. По желанию вы можете отказаться от денег, чтобы не брать на себя дополнительную долговую нагрузку.

Какие нужны документы для рефинансирования ипотеки

Для рефинансирования нужно собрать такой же пакет документов, что и для оформления обычного ипотечного кредита. Это документы с вашими личными данными, информацией о трудоустройстве и всех официальных доходах, а также документы, касающиеся залоговой недвижимости.

Кроме этого, для оформления нового займа потребуются документы по предыдущему ипотечному кредиту: справка об остатке задолженности, копия кредитного договора, информация о рефинансируемой ипотеке (дата заключения соглашения, размер ежемесячного платежа, процентная ставка и др.).

Плюсы и минусы рефинансирования ипотечного кредита

Рассматривая возможность рефинансирования, стоит изучить этот вопрос как с позитивной, так и с негативной стороны.

Плюсы рефинансирования:

• более низкая процентная ставка;
• возможность уменьшить размер ежемесячных платежей;
• возможность увеличить или уменьшить срок кредитования;
• можно объединить несколько кредитов в один;
• можно изменить валюту займа.

Минусы рефинансирования:

• появляются дополнительные затраты на оформление рефинансирования (госпошлина, страхование недвижимости, титула, истребование дополнительных документов и др.);
• могут возникнуть трудности со старым кредитором: банки не хотят терять клиентов, поэтому неохотно дают разрешение на оформление нового договора в другом финансовом учреждении;
• перекредитование маленькой суммы не принесет особой выгоды;
• если платить достаточно долго аннуитетные платежи, то рефинансирование может оказаться невыгодным: при новой ипотеке придется опять вначале выплачивать проценты.

Когда банк может отказать в рефинансировании

Отказать в рефинансировании вам могут на любом этапе, но лишь до подписания кредитного договора. Банки обычно указывают причину отказа в уведомлении заемщику. У кредитора множество поводов отказать в услуге, начиная от частых просрочек платежей, и заканчивая неподходящими характеристиками залогового жилья.

Частые причины отказа в рефинансировании:

• по текущему договору ранее проводилась реструктуризация;
• есть задолженность по старому кредиту;
• сумма кредита не соответствует требованиям банка;
• первый кредит оформлен менее чем 6 месяцев назад;
• в документах обнаружили ошибки или недостоверную информацию.

Если вы получили отказ, это не значит, что вы больше не сможете перекредитовать ипотеку. Через 2-3 месяца попробуйте оформить рефинансирование снова. Но прежде устраните причины, которые привели к отказу в прошлый раз.

Когда лучше рефинансировать кредит

Если вы хотите оформить рефинансирование, чтобы уменьшить размер платежей или срок кредитования, то лучше это сделать на ранних сроках ипотеки. В тот период, когда основной долг уже выплачен более чем на 50%, выгода от перекредитования заметно снижается.

Если речь идет об экономии на снижении процентной ставки, то выбирайте для рефинансирования вариант, когда разница между ставкой по старому и новому кредиту составляет не менее 2%. Следите за ситуацией на рынке, не пропустите момент, когда в стране снижаются ипотечные ставки.

Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ

Если вы покупаете квартиру в строящемся доме, то при рефинансировании ипотеки в залог банка будет отдано право требования по договору долевого участия (ДДУ). Так происходит потому, что до момента сдачи жилья в эксплуатацию дольщик не может зарегистрировать права собственности на свою квартиру.

Еще одна особенность рефинансирования при ДДУ — двойное оформление залога. То есть сначала вы отдаете в залог права требования по ДДУ. После сдачи объекта и оформления права собственности в залог идет ваша новая квартира. При этом новостройка должна быть аккредитована банком.

Можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом

По закону вы вправе оформить рефинансирование с материнским капиталом. Но на практике у вас могут возникнуть с этим проблемы. К примеру, переход в другой банк должен быть согласован с органами опеки и попечительства.

Кроме этого, существует требование ПФР о выделении ребенку доли в квартире, купленной за счет маткапитала. То есть вам нужно будет выделить долю ребенку, так как рефинансирование подразумевает погашение ипотеки.

Новый кредитор вправе отказаться от обременения такого жилья, чтобы в случае невыплаты долга не связываться с органами опеки. Таким образом, перекредитование ипотеки с маткапиталом может принести больше проблем, чем выгоды.

Что такое рефинансирование ипотеки с господдержкой

В 2015 году Правительством РФ была принята «Программа помощи ипотечным заемщикам». По сути эту программу можно считать реструктуризацией, а не рефинансированием. Воспользоваться услугой можно только в том же банке, где был выдан ипотечный кредит.

Как бы там ни было, снизить кредитную нагрузку на сумму до 200 тысяч рублей смогли свыше 22 тысяч заемщиков. С 2016 года программа действовала для ипотечников, у которых с момента взятия кредита на 30% и более упали доходы. С августа 2017 программа ориентируется на обладателей валютной ипотеки.

Какие расходы могут быть при рефинансировании

За саму услугу рефинансирования ипотеки вам платить не нужно. Но будьте готовы к расходам, связанным со сбором документов, оформлением страховки, оплаты госпошлины.

Примерный список возможных расходов

Расходы

Сумма

Страхование залоговой квартиры, жизни и здоровья заемщика

7 000–30 000 руб. за год

Оценка стоимости недвижимости

Госпошлина за регистрацию прав залогодержателя на нового кредитора в Росреестре

Государственная регистрация ипотеки в Росреестре

Выписка из ЕГРН

Банк может предложить снизить ставку на 1,5-2%, но для этого от вас потребуют внести единовременный платеж в размере 2-3% от суммы рефинансируемого кредита.

Точные затраты подсчитать сложно, все индивидуально и зависит от условий кредита. В среднем перекредитование вам обойдется в 40-50 тысяч рублей.

Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки

Рефинансирование и право на возврат НДФЛ никак не связаны между собой. Это значит, что вы можете перекредитоваться (и не один раз) и получить налоговый вычет.

Тем не менее, налоговая инспекция может отказать в получении компенсации, если в договоре рефинансирования не будет отмечено, что новый кредит оформлен на погашение полученного ранее ипотечного займа.

Кроме этого, в договоре с новым кредитором должен быть указан номер договора на первоначальную сделку. Учтите, что банк не будет переписывать соглашение, поэтому проконтролируйте этот момент самостоятельно.

Какие документы нужны для налогового вычета по рефинансированию ипотеки:

• документы заемщика (паспорт);
• кредитный договор с первым банком;
• справка из банка о погашении задолженности и закрытии кредитного счета;
• договор рефинансирования.

Вместе с этими документами подайте в налоговую заявление о возврате НДФЛ. За вычетом можно обратиться к работодателю, который займется оформлением льгот.

Стоит напомнить, что при оформлении налогового вычета через ФНС вы получите всю сумму компенсацмм единовременно.

Если возвратом занимается работодатель, то из вашей зарплаты просто перестают удерживаться 13% НДФЛ до тех пор, пока не накопится полная сумма вычета.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?

Законодательство не ограничивает ипотечного заемщика: вы можете провести рефинансирование столько раз, сколько считаете целесообразным. Но некоторые рамки могут устанавливать сами банки.

К примеру, одна крупная кредитно-финансовая организация не возьмется за рефинансирование кредита у заемщика, который оплачивал ипотеку в другом банке менее 12 месяцев.

• Что такое рефинансирование
• Зачем нужно рефинансирование
• Как правильно рефинансировать ипотеку
• Какие нужны документы для рефинансирования ипотеки
• Плюсы и минусы рефинансирования ипотечного кредита
• Плюсы рефинансирования:
• Минусы рефинансирования:
• Когда банк может отказать в рефинансировании
• Частые причины отказа в рефинансировании:
• Когда лучше рефинансировать кредит
• Есть ли особенности рефинансирования ипотеки по ДДУ
• Можно ли рефинансировать ипотеку с материнским капиталом
• Что такое рефинансирование ипотеки с господдержкой
• Какие расходы могут быть при рефинансировании
• Примерный список возможных расходов
• Налоговый вычет при рефинансировании ипотеки
• Какие документы нужны для налогового вычета по рефинансированию ипотеки:
• Сколько раз можно рефинансировать ипотеку?

Выгодно ли рефинансирование ипотеки — все плюсы и минусы

Многие (если не все, то большинство) банков предлагают такую услугу, как рефинансирование кредита на более выгодных условиях. Особенно интересно это будем тем заемщикам у которых есть кредиты на большие суммы, когда даже незначительное улучшение процентных ставок способно дать хорошую экономию за счет конечной переплаты по кредиту. В первую очередь это конечно же ипотека, размер которой может составлять несколько миллионов и срок погашения исчисляется годами.

Было неплохо сэкономить несколько сотен тысяч за счет перекредитования ипотечного кредита. Но тут, как и везде, есть свои подводные камни. И не всегда такой прием даст вам положительный результат. Более того, вы даже можете уйти в минус. Как? Об этом ниже.

Какую возможность даст вам рефинансирование

Для тех кто не в теме — как происходит рефинансирование ипотеки в двух словах.

Рефинансирование кредита — это когда вы берете дополнительный кредит в банке на более выгодных условиях, а старый долг за счет полученных средств погашается.

Если по простому, то сторонний банк (с вашего согласия) выкупает долг у кредитовавшей вас финансовой организации. Теперь вы обязаны погашать кредит у него, но по более низким процентным ставкам. Был у вас кредит под 20% годовых, после перекредитования он будет 15%. Ежегодная экономия — 5% от суммы долга ежегодно.

Перекредитование ипотеки — плюсы

Давайте для начала рассмотрим идеальный вариант.

Рефинансирование ипотеки подойдет тем, кто брал данный кредит давно, по высоким ставкам. За несколько лет, ипотечный процент планомерно снижался. И сейчас можно легко найти тот же самый кредит на более выгодных условиях.

Когда мы с женой брали свою первую квартиру в ипотеку в 2009 году, ставка по кредиту составляла 16% годовых. Ипотечный кредит на вторую квартиру в 2014 году мы получили уже по ставке 12%.

Первый кредит мы брали на 15 лет. И если бы до сих пор его выплачивали, то разумно было бы оформить новый, на более приемлемых для нас условиях. 4% экономии каждый год — это солидные деньги (которые можно найти куда потратить на более интересные дела, чем дарить банкирам).

Давайте посмотрим на примере, насколько выгоден такой ход, для семей обремененных ипотечным кредитом.

Есть ипотека. Остаток по не выплаченному кредиту 2 млн. рублей сроком на 10 лет под 14% годовых. При текущем раскладе, переплата банку будет составлять примерно 1 700 тысяч рублей (по данными ипотечного калькулятора).

Если сделать ход конем и «продать банку» свои долги на более выгодных для вас условиях под 12% годовых — какова будет ваша выгода? Всего 2% разницы по ипотечной ставке способны дать вам экономию почти в 300 тысяч рублей. И это при том, что дополнительно к этому, снизится ваш ежемесячный платеж (примерно на 2,5 тысячи в месяц).

Можно даже на лету посчитать, выгодно ли вам это мероприятие или нет. Разница в процентной ставке между двумя кредитам (существующим и будущим) — это то количество денег, которые вы будете экономить от суммы кредита каждый год.

1% от миллиона — 10 тысяч рублей, 2% от 1,5 миллионов — 30 000, 3% от 3 млн. рублей — это уже 90 тысяч ежегодный экономии. Конечно с каждым годом, за счет уменьшения суммы основного долга, размер «сэкономленных» денег будет также снижаться в той же пропорции.

Получается — рефинансирование ипотеки очень заманчивый вариант и возможность платить меньше денег банкирам. Но не спешите бежать в банк, есть и другая сторона монеты (или медали).

Подводные камни или все минусы

У нас тоже была возможность взять другой кредит (и даже в том же банке) по более низким процентным ставкам (на тот момент на 3,5% ниже). Я даже загорелся этой идеей и начал собирать необходимые документы, но потом, все подсчитав, понял, что это не только не даст экономии, а наоборот, повлечет за собой дополнительные издержки. Конечно не в прямом смысле я буду платить больше по кредиту. Подвох кроется немного в другом.

Поэтому, если вы планируете сделать рефинансирование, вам лучше знать об этом заранее и потом исходя из полученных знаний принимать верное решение.

Камень 1 — есть ли выгода?

Переходя на более выгодный кредит, вам нужно заново собирать все документы и нести соответствующие издержки. В общих чертах — это все равно что брать ипотеку сначала: справки с работы, с БТИ, управляющих компаний об отсутствие задолженности, оценка квартиры и прочие. У некоторых банках до сих сохранилась плата за выдачу кредита, переоформление и всякая другая финансовая обдираловка.

До сих пор не могу логически понять, за что я должен платить банку, при получении кредита. Он мне дает деньги в долг под проценты. И за то, что я у него эти деньги беру и обязуюсь их ему вернуть с переплатой (взял тысячу отдал две), банк берет с меня еще дополнительные средства.

Это тоже самое, как если бы вы пришли в магазин, попросили бы взвесить килограмм мяса за 400 рублей, а на руки получили бы 0,9 кг. 100 грамм взял бы себе продавец за то, что он оказал вам услугу по продаже. Это полный бред.

В итоге: вы тратите деньги и свое время. Время тоже желательно перевести в денежный эквивалент.

Как? Возможно вам придется брать отгул на работе за свой счет (и не один раз), чтобы собрать все бумажки, оформить документы и провести сделку по переоформлению кредита. Сколько рабочих дней вы потеряете в виде недополученной зарплаты? Все ваши действия и прямые понесенные финансовые затраты трансформируйте в некую сумму денег. Это и будет стоимость нового кредита.

Теперь нужно понять сколько денег в виде экономии даст вам новая ипотека. Здесь опять на помощь придет ипотечный калькулятор. Забивайте в него ваш текущий долг, процентную ставку и срок кредита. Запомните (запишите) полученные данные. Ну а дальше меняйте в нем процентную ставку на новую и смотрите что получилось.

Нас интересует в первую очередь конечная переплата по кредиту, а вернее разница между первой и второй ипотекой. Из нее вычтите ваши финансовые затраты и получите реальную картину экономии.

Еще более правильнее будет оценить выгодность, если вы в калькуляторе уменьшите сумму основного долга на размер понесенных вами расходов во время оформления. Если у вас был долг 800 тысяч, а вы потратите 30 тысяч, то нужно выставить 770 тысяч. Почему? Эти деньги (в данном примере 30 тысяч) которые вы потратите, можно было бы сразу внести в качестве досрочного платежа, тем самым уменьшив общий долг перед банком.

Если у вас небольшой размер кредита и (или) вам осталось платить не так уж и много лет, то скорее всего рефинансирование ипотеки будет вам не выгодно или не столь выгодно. Особенно если разница между процентными ставками невелика. Ну может сэкономите пару тысяч.

Выигрыш при сумме долга в 500 000 рублей и разнице в 1% на периоде 5 лет даст экономии всего 15 тысяч рублей. И это без дополнительных затрат на переоформление. Если же учесть еще и их, то вам повезет если выйдите в ноль.

Выводы.

Прибегать к данной процедуре имеет смысл в одном из следующих случаях, если у вас:

• большой размер кредита;
• длительный срок кредитования;
• большая процентная ставка (по сравнению с той, что в данный момент предлагают банки).

Думаете это все? Конечно нет. Есть еще один подводный камень, способный все ваши благие начинания навредить вашим финансам. Имя ему налоговый вычет.

Камень 2 — налоговый вычет

Это была вторая причина по которой мы отказались от переоформления кредита. Если вы не планируете получать или уже полностью получили налоговый вычет за квартиру, то можете смело пропустить данный пункт. Или у вас квартира стоимостью от 2 млн. рублей. Если же нет, то читайте дальше наши советы.

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть 13% средств от потраченных на покупку жилья и уплаченных процентов по кредиту. Но не более чем с 2 миллионов рублей (на данный момент). Вычетом можно воспользоваться только один раз в жизни.

При оформлении налогового вычета в первую очередь вам возвращаются проценты с основной стоимости квартиры. Когда вы полностью получите все причитающиеся вам деньги, в дело вступает возврат по начисленным процентам.

Когда вы оформите новый кредит на квартиру и закроете предыдущую ипотеку, формально будет считаться, что вы полностью рассчитались по ней. Как итог, 13% которые можно было вернуть с начисляемых банком процентов в будущем, вам не достанутся.

Вы купили квартиру за 1,3 миллиона. Было своих денег 300 тысяч и 1 000 000 взяли в кредит на 10 лет под 13% годовых. Переплата по кредиту будет составлять около 800 тысяч. Вы имеет право получить 13% от стоимости квартиры — 169 тысяч рублей и от выплаченных процентов по кредиту — 91 тысячу (13% от 700 тысяч). Не забывайте: 2 миллиона на которые можно получить вычет максимальная сумма — 2 млн. — 1,3 млн. (стоимость квартиры) = 700 000. Итого вы можете получить от государства — 260 тысяч рублей.

У вас есть возможность рефинансировать кредит в другом банке под 12 процентов. Разница в 1% сразу даст вам экономию в 10 тысяч в первый год. И так далее. Конечная экономия будет около 70 тысяч. Но тогда вы потеряете право на получении 95 тысяч. Конечный итог минус 25 тысяч. И еще расходы по новому оформлению.

Конечно по старой ипотеке вы уже переплатили часть средств в виде начисленных процентов и можете претендовать на получении 13% с них. Поэтому, перед тем, как затевать всю эту процедуру переоформления кредита нужно все просчитать и взвесить. И как может оказаться овчинка выделки не стоит, когда на первый взгляд более выгодные условия не дадут вам существенной экономии на которую вы рассчитываете.

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволит понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

1. Издержки на переоформление.
2. Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
3. Переплата в результате рефинансирования
4. Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам ( 2 млн. минус стоимость квартиры).
2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
5. Сколько недополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Важное изменение (дополнение)

По поводу налоговых вычетов при рефинансировании ипотеки.

Есть статья в законе:

П.1 ст. 220 НК РФ: «налогоплательщик имеет право на получение следующих имущественных налоговых вычетов,
4) имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам), фактически израсходованным на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них, а также на погашение процентов по кредитам, полученным от банков в целях рефинансирования (перекредитования) кредитов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них.»

Если по простому, то на все понесенные расходы (в том числе рефинансирование) на квартиру можно получить налоговый вычет.

Самое важное условие! В новом договоре должно быть прописано назначение кредита — рефинансирование (перекредитование) ипотеки. Тогда проблем возникнуть не должно. Налоговая примет декларации и будет возвращать 13% по уплаченным процентам по новому кредиту.

Перед оформлением рефинансирования обязательно уточните у нового банка, что будет прописано в новом договоре. Если будет иная формулировка — то возможны проблемы с налоговой.

Если все же формулировка неправильная и новый кредит уже получен, то берем справку из банка о назначение полученного займа и несем в налоговый орган. Возможны некоторые неудобства в плане бюрократии. Все же кодекс нужно понимать буквально. И любое отклонение от буквы закона налоговая воспринимает негативно.

Для некоторых, предоставление подобных документов (справок от банка) вполне достаточно. Другие все воспринимают в штыки и не хотят производить возврат по новому кредиту.

Лучше заранее уточнить все детали у своей инспекции по месту жительства.

• Благодарность автору — здесь. 🎁
• Есть вопросы? 🗣 Задайте их в комментариях. Все читаю, по возможности отвечаю! 🔥
• Чтобы не пропускать новые статьи, подпишись на мой 👉 Telegram-канал 👈